1. Eigentum für Ausländer — Verfassungsrechtlicher Rahmen
Artikel 115 der venezolanischen Verfassung (Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1999) garantiert das Recht auf Privateigentum ohne Unterscheidung zwischen In- und Ausländern. Es gibt keine Beschränkung der Quadratmeter, keine Genehmigungspflicht für ausländische Käufer und keine Sperrgebiete für Wohnimmobilien in Caracas oder seinen Premium-Stadtteilen.
Eine Ausnahme besteht historisch für Grenzgebiete (50 km zur Landesgrenze) — das ist für Caracas-Investoren irrelevant, aber wichtig zu wissen, falls Sie Immobilien an der kolumbianischen Grenze erwägen.
2. RIF — die Steuernummer
Die RIF (Registro de Información Fiscal) ist das venezolanische Pendant zur deutschen Steueridentifikationsnummer. Jeder Immobilienkäufer muss eine RIF besitzen — sowohl natürliche Personen als auch venezolanische Gesellschaften (CA / SRL).
Beantragung: über das SENIAT (Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria), persönlich oder per Vollmacht. Erforderlich: Reisepass, Apostille, Wohnsitznachweis. Bearbeitungszeit 5–10 Werktage, Kosten ca. 80 USD.
3. Notar- und Registerkosten
Die staatlichen Gebühren sind transparent und prozentual auf den Kaufpreis berechnet:
- Notar (Notaría Pública): 0,4–0,8 % des Kaufpreises
- Registereintragung (Registro Inmobiliario Subalterno): 0,5–1 %
- Stempelsteuer (Timbres Fiscales): ca. 0,2 %
- Catastro-Bestätigung: 80–200 USD pauschal
Anwalts- und Begleitungs-Honorare sind separat und werden im Vorfeld transparent vereinbart.
4. Devisen und Kapitalverkehr
Venezuela hatte zwischen 2003 und 2019 strenge Devisenkontrollen. Diese Regime sind de facto nicht mehr durchgesetzt; seit 2024 ist die USD-Nutzung im inländischen Zahlungsverkehr de jure legalisiert. Konkret bedeutet das:
- USD-Banküberweisungen aus dem Ausland sind möglich (mit AML-Compliance).
- Notarverträge in USD sind etabliert und vollziehbar.
- Mietverträge in USD sind Standard.
- USD-Bargeldzahlungen über 50.000 USD erfordern AML-Bestätigungen.
5. Geldwäschegesetzgebung
Venezuela ist Mitglied der Financial Action Task Force-Untergliederung GAFILAT und hat AML-Gesetzgebung ähnlich der EU. Notare und Banken sind verpflichtet, bei Transaktionen über bestimmten Schwellenwerten Identitäts-, Herkunfts- und Zweck-Dokumentation zu prüfen.
Praktische Konsequenz für Sie: Erwarten Sie auf der venezolanischen und deutschen Bank-Seite Anfragen zu Mittelherkunft und Zweck. Wir bereiten ein Compliance-Paket vor, das diese Anforderungen erfüllt.
6. Doppelbesteuerung Deutschland–Venezuela
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Venezuela vom 8. Februar 1995 (in Kraft seit 1997) regelt die steuerliche Behandlung folgender Tatbestände:
- Mieterträge: Besteuerung am Belegenheitsort (Venezuela). In Deutschland Anrechnung der gezahlten Steuer (Art. 23).
- Veräußerungsgewinne: Besteuerung am Belegenheitsort. In Deutschland gilt §23 EStG (Spekulationsfrist 10 Jahre für Privatpersonen).
- Erbschaft: Besteuerung am Belegenheitsort und ggf. nach deutschem Erbschaftsteuergesetz.
Die konkrete Anwendung des DBA ist komplex und Steuerberater-Materie. Wir liefern alle dokumentarischen Grundlagen auf Deutsch und koordinieren mit Ihrem Steuerberater.
7. Erbrecht
Venezuela kennt ein Forced-Heirship-System (Pflichtteil, "legítima"). Bei Tod eines Eigentümers werden bestimmte Anteile zwingend an Ehegatten und Kinder vererbt. Praktische Konsequenz: Eine venezolanische LLC (CA) als Eigentümer hebelt die automatische Erbenstellung an der Immobilie aus — die Anteile der CA können frei testamentiert werden.
Schenkungen unter Lebenden unterliegen einer Schenkungssteuer (1–22 % je nach Verwandtschaftsgrad und Wert). Wir empfehlen für jeden Käufer mit Familienkontext eine frühzeitige strukturierende Beratung.
8. Mieterschutz
Das venezolanische Mietrecht (Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario, 2014) unterscheidet zwischen Wohn- und Gewerbe-Mietverträgen. Premium-Mietverträge werden überwiegend in einem deregulierten Bereich abgeschlossen, der USD-Indexierung, jährliche Anpassungen und marktübliche Kündigungsfristen erlaubt.