Die Vergleichsdaten 2026
**Caracas — Altamira / Las Mercedes (Chacao / Baruta):** 1.300–2.400 USD/m². Brutto-Yield 7–10 %.
**Bogotá — Chicó / Rosales / Chapinero Alto:** 2.800–3.800 USD/m². Brutto-Yield 4,5–6,5 %.
**Panama City — Punta Pacifica / Costa del Este:** 3.500–5.000 USD/m². Brutto-Yield 5–7 %.
**Lima — Miraflores / San Isidro:** 2.400–3.200 USD/m². Brutto-Yield 5–6,5 %.
**Montevideo — Pocitos / Punta Carretas:** 3.000–4.500 USD/m². Brutto-Yield 4,5–6 %.
Warum die Lücke?
Drei Faktoren erklären den Caracas-Discount: (1) politisches Länder-Risiko, das Risikoprämien auf USD-Bewertungen erzeugt; (2) Sanktions-Effekte, die internationale Käufer institutional ausgeschlossen haben; (3) Liquiditätsdruck — wer 2018–2022 verkaufen musste, akzeptierte deutliche Abschläge, die noch im Markt nachhallen.
Wer politisches Risiko tragen kann, kauft in Caracas heute Substanz, die in Bogotá oder Panama City das Doppelte kostet.
Wann schließt sich die Lücke?
Historisch hat sich der Caracas-Discount in Phasen politischer Stabilisierung in 18–36 Monaten um 30–50 % geschlossen (1999, 2009, 2017 — jeweils kurzfristige Stabilisierungsphasen). Bei einem nachhaltigen Reformpfad ist der Schluss zu Lima- oder Bogotá-Niveau plausibel.
Wer früh kauft, monetarisiert die Schließung. Wer wartet, kauft ohne den Discount.