Schritt 1: Tradición — die Eigentumshistorie
Die Tradición ist der Nachweis der lückenlosen Eigentumskette über mindestens 20 Jahre. Sie wird vom Verkäufer beim Registro Inmobiliario Subalterno der zuständigen Gemeinde (z.B. Chacao oder Baruta) angefordert.
Aktualität ist Pflicht: Die Tradición darf zum Tag der Beurkundung nicht älter als 90 Tage sein. Wir prüfen jede Tradición auf "ruptura" (Brüche in der Kette), die Compliance-Risiken anzeigen.
Schritt 2: Solvencias — Schuldenfreiheits-Bescheinigungen
Drei Solvencias sind notwendig: (1) Solvencia Municipal (Grundsteuer, Müllgebühren), (2) Solvencia de Condominio (Hausgeldfreiheit), (3) Solvencia Hidrocapital (Wasserwerk).
Zusätzlich muss eine eventuelle Hypothek freigegeben werden — die "Liberación de Hipoteca" wird von der finanzierenden Bank ausgestellt.
Schritt 3: Catastro — die Vermessung
Die Cédula Catastral bestätigt amtliche Größe und Grenzen der Immobilie. Sie wird beim Catastro-Amt der Gemeinde angefordert und sollte mit dem Notarvertrag in m²-Daten übereinstimmen.
Häufige Fallstricke: Erweiterungen (Anbau, Loggia-Schließung, Dachterrasse), die nicht im Catastro registriert sind. Diese müssen vor der Beurkundung legalisiert werden, sonst bleibt das Eigentum technisch unklar.
Schritt 4: Notarbeurkundung
Der Documento de Compra-Venta (Notar-Kaufvertrag) wird in einer der lizenzierten Notaría Pública der Gemeinde beurkundet. Beide Parteien (oder bevollmächtigte Vertreter mit beglaubigter Vollmacht) erscheinen persönlich.
Der Notar prüft Identität, Tradición, Solvencias und Vollständigkeit der Zahlung. Bei USD-Bargeldzahlungen >50.000 USD ist eine Bankbestätigung Pflicht (AML-Compliance).
Der Vertrag ist nach Beurkundung rechtsbindend, aber noch nicht erga omnes durchsetzbar — dafür braucht es die Registereintragung.
Schritt 5: Eintragung im Registro Inmobiliario
Der beurkundete Vertrag wird beim Registro Inmobiliario Subalterno eingereicht. Die Eintragung dauert 2–4 Wochen. Nach Eintragung erhält der Käufer den "Documento Protocolizado" — das venezolanische Äquivalent des Grundbucheintrags.
Erst mit diesem Schritt ist das Eigentum erga omnes (gegenüber jedermann) durchsetzbar. Vorher ist es nur inter partes (zwischen den Parteien) wirksam.
Kosten: was tatsächlich anfällt
Notar-Gebühr: 0,4–0,8 % des Kaufpreises.
Register-Gebühr: 0,5–1 % des Kaufpreises.
Stempelsteuer (Timbre Fiscal): rund 0,2 %.
Anwaltsgebühren (optional aber empfohlen): 0,5–1,5 %.
Übersetzungen + Apostillen aus Deutschland: 200–600 USD pauschal.
Total typisch: 1,5–3 % des Kaufpreises.
